집주인에게 전세금 받아내는 확실한 방법

 

 

 

전세 종료 시점 이후에 이사를 가야 하는데 집주인이 돈을 주지 않아 모든 계획에 차질이 생기는 경우가 주변에서 일어나고 있습니다. 이 심각한 상황을 타개할 국가의 법 제정과 더불어 세입자에게 꼭 필요한 맞춤형 방안을 알려드리고자 합니다.

 

누군가에게는 큰 도움이 될 수 있으므로 반드시 본인의 주변 상황과 비교하며 체크해 보세요.

 

 

 

집주인에게 전세금 받아낼 수 있는 가장 확실한 방법

 

전세자금 횟수 방법

 

전세 임대차 계약 종료 후 받아야 하는 전세금을 못 받는 경우

 

▶ 세입자 입장에서 집주인에게 전세금 받기 위한 일련의 절차 정리

내용증명 → 독촉절차 → 임대차 분쟁조정 위원회 → 전세금 반환 소송 → 강제집행(채권 압류 및 추심, 동산 압류, 경매)

 

세입자 입장에서 집주인을 상대로 전세금 반환 소송을 걸 수 있습니다. 집주인이 돈 없다고 우기는 경우 전세금 반환 소송에서 승소한다면 집주인의 재산을 추적해 압류절차까지 진행이 가능합니다. 이 경우 계약기간의 완전한 종료나 쌍방이 합의로 계약을 종료하기로 한 시점에 반환을 청구할 수 있습니다. 여기서 집주인이 실제로 돈이 있는지의 여부와 상관없이 무조건 소송을 제기해야 하는 이유로는 '강제집행'을 위해서입니다. 강제집행에는 ① 채권 압류 및 추심 ② 동산 압류절차 단계 ③ 경매 절차가 있습니다. 최종적으로 집이 경매에 넘어가는 것보다 어떻게든 돈을 마련해서 세입자에게 주는 것이 유리하기 때문에 집주인이 전세금을 돌려주게 됩니다.

 

이때 가장 중요한 것은 묵시적인 갱신을 조심하는 것입니다. 흔히들 오해하고 계시는 것 중의 하나가 "임대차 계약 끝나면 자동으로 계약도 종료되는 줄 알았어요"라고 말하시는 분들이 많습니다. 하지만 제대로 전세금을 돌려받고 계약해지를 위해서는 계약 만료가 일어나기 6개월 전~최소 2개월 전까지 계약기간에 집주인이나 임차인이 계약에 대한 해지 의사를 통보해야만 합니다.

 

전세금 반환 소송 직전에 할 수 있는 방법

 

임대차 분쟁조정위원회

 

전세금 보증금 반환이 어려운 경우에는 반환 소송을 하기 전에 주택 임대차 분쟁조정위원회에 신청해 보는 것을 추천드립니다. 이는 정부 주도하에 국토교통부 산하에 조정위원회를 설치해 분쟁의 예방이나 해결에 초점을 맞추고 있는 것입니다. 수수료는 1억 미만의 경우 최소 1만 원부터 10억 미만의 경우 최대 10만 원정도이며 주택 외에 상가에 대해서도 임대차 분쟁을 조정하고 있습니다. 조정 신청은 60일 이내에 이루어지며 연장되어도 최대 90일까지입니다. 참고로 임대만 가능하며 매매로 인한 분쟁은 신청 자체가 불가합니다. 또한 당사자만 신청이 가능합니다. 추천하는 분들의 예를 들자면 미납 월세로 인한 계약해지 유무, 동의 없는 전대, 부정한 임차로 갱신의 거절, 주택의 파손, 중대한 하자로 거주 불가능 등 분쟁이 있고 쌍방이 합의할 의사가 있으며 법률관계에 있어서 주장이 대립되는 경우에 신청하는 것이 좋습니다.

 

내용증명

 

내용증명은 상대방을 심리적으로 압박한다는 의미를 지니고 있습니다. 하지만 법적인 효력이 있는 것은 아니며, 전세금 반환 소송이 시작되면 객관적인 입증자료로 사용이 될 수 있기 때문에 반드시 송달해야 하는 것 중의 하나입니다. 필요한 내용으로는 집주인 주소와 성명, 현재 세입자 주소나 성명, 임대차 계약기간과 보증금액, 손해배상 청구한다는 내용, 보증금 미반환 시 법적인 조치나 비용 등이 있습니다.

 

임차권 양도

 

임차권 양도 없이 새로운 세입자가 집주인과 계약을 하게 되면, 새로운 세입자는 근저당 뒤에 임차권이 찍히기 때문에 법적으로 보호받기 힘들어질 수 있습니다. 만일 경매에 넘어가게 되더라도 새로운 세입자는 본인의 보증금을 보호받게 됩니다. 단, 소유주의 동의는 필수입니다.

 

독촉절차

 

내용증명을 보내도 집주인의 반응이 없는 경우에 지급명령을 통해 해결할 수도 있습니다. 만일 지급명령이 결정된다면 집행권을 획득하게 되고 강제 진행이 가능하다는 의미가 됩니다. 바로 이것을 독촉절차라고 합니다.

 

집주인에게 전세금 돌려받지 못하고 이사 가는 경우 필수로 해두어야 하는 일

 

임차권 등기명령

 

 

 

관련 필요서류: 내용증명서, 주민등록표 등본, 임대차 계약서, 등기사항 전부 증명서, 임차권 등기명령 신청서, 부동산 표시 목록 5부, 주택의 도면 1부

 

전세금도 돌려받지 못한 상황에서 어쩔 수 없이 이사를 가는 경우, 임차권 등기명령 신청이 필수입니다. 이것은 임차인을 보호하기 위한 제도로 임대인의 부동산 등기부에 임차권에 대한 사실을 등기하는 것입니다. 이렇게 등기를 하고 나면 임차인이 이사를 가게 되더라도 원래 거주하던 집에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있기 때문에 결국 전세금을 돌려받을 수 있게 된다는 내용을 담고 있습니다. 만에 하나 이것을 신청하지 않고 이사를 간다면 모든 권리가 사라지기 때문에 주의하셔야 합니다. 한 가지 더 기억하셔야 할 점은 임차권 등기명령을 신청한 이후에 임차권 등기명령이 떨어졌는지 무조건 확인해야 한다는 것입니다.

 

임차권 등기명령 신청을 하고 이사 가는 경우 '집주인'에게 생기는 일

 

▶ 결론

아무것도 모르는 집주인은 7단계까지 가서도 억울해함, 조금이라도 아는 집주인은 임차권 등기라는 말만 들어도 바로 세입자에게 어떤 식으로든 보증금 지급

 

1. 전세금에 대한 지연이자 발생(5~6%)
2. 부동산에서 중개 거부(임차권 등기가 생겼기 때문에 전세로 들어오려고 하는 사람이 없게 됨)
3. 법원의 지급명령 신청(세입자가 신청)
4. 지급명령 신청 이후에 6%던 전세 지연이자가 12%로 두 배나 뛰게 됨
5. 지급명령을 받고 난 이후 경매 시작
6. 집행권 확보 이후에 강제 집행으로 경매 진행해서 세입자 전세금 회수
7. 집주인 본인 건물이지만 경매를 통해 넘어가고 돈은 돈대로 세입자에게 줘야 되는 상황에 놓이게 됨

 

'정보 확인권'(세입자 권리)

 

전세사기 or 깡통전세 방지 차원의 임대차 보호법 개정안 입법예고를 통해 집주인에게 선순위 보증금 정보 및 체납 정보 요구가 가능해집니다. 긍정적인 소식은 우선 변제의 소액임차인의 범위가 권역별로 1천500만 원 상향된다고 합니다. 참고로 법무부와 국토교통부가 22.11.21일 입법을 예고했습니다. 이를 통해 '정보 확인권' 개정안이 신설됩니다. 물론 집주인은 의무적으로 동의하는 것입니다. 이 법의 취지는 현행법상으로 세입자 입장에서 집주인에게 동의 없이는 임대차 정보를 알 수 없어서 경매 시 보증금을 못 받는 사례를 방지하고자 나온 것입니다. 또한 집주인이 체납한 세금 때문에 세입자의 전세금을 못 받는 문제 해결을 위해 계약 체결 전에 납세증명서 제시 요구 권한도 신설하고 임의의 관리비 산정이나 증액 금지나 세입자 전입신고하기로 한 다음날까지 저당권 등 담보권 설정을 못하게 하는 특약 사항까지 추가했습니다. 그리고 내년 초에 법률안을 국회에 제출할 방침이라고 합니다.

 

최근의 매매나 전세 등의 집 가격 하락세 때문에 집주인이 월세를 주면서까지 세입자를 구하는 말도 안 되는 현상이 반복되고 있습니다. 결국 이렇게 되면 집주인은 전세금이나 보증금을 받아 돈을 융통할 수 있게 되지만 세입자들은 언제 줄지 모르는 돈을 기다려야만 했습니다. 이에 본격적으로 세입자 입장에서의 강화된 법이 적용된 것이라 볼 수 있습니다.

 

 

 

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