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전세대란 현실 속에 내 마음대로 움직이지도 못하는 현실이 반복되고 있습니다. 현재 살고 있는 집에서 전세를 연장하려면 필요한 것이 무엇일까요? 두 가지 방법과 함께 반드시 체크해야만 하는 것에 대해 어느정도 알고 계신지 확인해보세요
전세 계약 기간 임박, 최고의 선택은?
부동산 집값 상승에 깡통전세 등의 전세 사기가 이어지는 상황에서 집을 구하느냐 마느냐의 중요한 기로에 서있습니다. 전세로 집을 구하는 데 있어서 기존의 전세 계약을 연장하는 방법이 있고 추가로 다른 곳으로 이사를 가는 방법이 있습니다.
묵시적 갱신으로 전세계약이 자동 연장되는 경우를 방지하려면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간 안에 반드시 계약 해지의 의사를 밝혀야 합니다. 제대로 의사를 밝히게 된다면 이사를 가거나 전세 연장이 가능하지만 그렇지 않은 경우, 자동으로 계약이 연장되기 때문에 몰랐다고 그냥 넘어갈 수 없는 부분이 됩니다.
경기 침체 속 부동산 가격의 변화에 따라 울고 웃는 상황이 빈번하게 발생하고 있습니다. 현재 거주 중인 집의 조건이 괜찮다면 전세사기, 깡통사기 등 보증금을 돌려받기 어려운 시점을 인식하고 계약 연장을 하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.
집주인이 5%를 증액하겠다고 우편으로 연락이 온다면 감액 요청을 하더라도 쉽게 무산될 확률이 높아집니다. 하지만 반대로 임대인이 먼저 연장을 권하는 경우라면 감액 요청이 쉬워진다는 사실 잊지 마시기 바랍니다.
전세계약 연장의 경우
묵시적 갱신
계약 만료 2~6개월 전에 계약 해지의 의사를 밝히지 않아 종전과 같은 조건으로 계약이 자동갱신 되는 것을 말합니다. 말 또는 행동으로 계약과 관련된 그 어떠한 의사도 하지 않는 경우에 해당합니다. 그리고 이 갱신 방법은 법에 이미 규정되어 있는 사안입니다. '주택 임대차 보호법'에 나와 있습니다.
묵시적 갱신이 진행된다면 2년의 계약기간이 적용됩니다. 그리고 특정 사유가 없다면 임대인이 임의적으로 2년의 계약에 대한 해지가 불가능합니다. 이와는 반대로 임차인은 연장된 계약 기간 안에서 자유롭게 계약 해지가 가능합니다.
묵시적 갱신의 범위 관련 QnA
Q. 상대방이 답변을 하지 않는데 이것도 묵시적 갱신에 해당되나요?
A. 임차인 및 임대인 둘 중 한쪽이라도 연락(전화, 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등)을 통해 계약 연장 여부에 대한 언급이 이루어지는 경우 묵시적 갱신이 아닙니다. 둘 중 누구도 계약 연장에 대한 언급 없이 자연스럽게 계약 만기일이 지나야 묵시적 갱신이 이루어진 것으로 판단합니다.
계약 종료 통보 이후에 보증금 문제 QnA
Q. 계약 종료를 통보했는데 보증금은 언제 받을 수 있나요?
A. 계약 종료의 통보 이후에 곧바로 보증금을 환급받을 수 있는 것은 아닙니다. 최소 90일(3개월)의 시간이 걸릴 수 있음을 알아야 합니다. 예를 들면 1월 1일에 계약 종료를 통보한 경우 4월 2일에 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다.
계약 종료 이후 세입자 관련 QnA
Q. 계약 종료 이후 다음 세입자 구하는 일을 해줘야 하나요?
A. 묵시적 갱신이 아닌, 정확한 계약 종료 통보 이후에 일어나는 일과 관련해서는 정당하게 계약이 해지된 경우이기 때문에 임차인의 부담이 없습니다. 다음 세입자를 구하는 일과 세입자 구하는 과정에서 발생하는 중개 수수료 또한 임차인에게 부담의 의무가 없습니다. 쉽게 말해서 정확하게 계약 종료가 이야기 됐다면 이사 갈 집에 대해서만 알아보시면 됩니다.
묵시적 갱신에서 복비와 관련된 QnA
Q. 기존 계약과 동일하게 묵시적 갱신을 통한 연장이 이루어지는 경우에 복비가 발생하나요?
A. 전세 계약을 연장하는 경우에 계약서를 반드시 공인중개사가 작성 및 처리해야 하는 것은 아닙니다. 당사자(임차인-임대인) 간의 작성할 수도 있으며 공인중개사를 통한 작성도 가능합니다. 하지만 이 경우 재계약이기 때문에 새로운 계약의 체결이 아니므로 중개 수수료를 지급할 필요가 없습니다. 또한 주민센터에 가서 추가로 '확정일자'를 받을 필요도 없습니다.
전세 계약 연장 시 묵시적 갱신과 갱신 청구권의 차이
전세계약 연장의 경우
갱신 청구권 선택
계약의 연장을 원하는 임차인이 1회에 한하여 계약 기간을 연장하는 제도입니다. 여기서 2년을 추가로 거주할 수 있으므로 총 4년 계약이 가능합니다. 묵시적 갱신과 큰 차이가 없어 보인다고요? 그 차이를 이제부터 설명드리겠습니다.
많은 분들이 이 부분에서 오해하거나 잘못된 정보로 판단하는 경우가 발생하기 때문에 집중해서 보실 필요가 있습니다.
양쪽 모두 언급이 없이 자연스럽게 진행된 묵시적 갱신과는 다르게 갱신 청구권은 임차인의 입장에서 임대인에게 '계약 연장'에 대한 언급을 정확히 한 상황을 말합니다. 이렇게 정확하게 의사전달을 받은 임대인은 연장 요구에 대한 거절이 불가능 한 점도 있습니다.
중요한 사항 한 가지로는, 계약서 아래 부분에 특약으로 전세금 순위에 대한 문구를 하나 작성하시는 것을 추천드립니다. 전세금 순위에 있어서 기존의 계약하고 똑같은 순위를 가진다는 문구를 반드시 작성하시길 바랍니다. 이런 과정이 이루어져야만 우선순위의 측면에 있어서 안전하게 보증금을 보호받을 수 있게 됩니다.
계약 갱신권의경우 복비 여부 QnA
Q. 계약 갱신권으로 연장한 경우 복비가 발생하나요?
A. 전세 계약 연장 복비로 인한 작성료의 정보가 발생합니다.
갱신 청구권에서 보증금이 증액된 경우 관련된 QnA
Q. 보증금액이 5% 올랐는데 제가 해야 할 것이 무엇이 있나요?
A. 반드시 새로운 계약서를 작성해야 하며 그 이후에는 확정일자를 다시 받아야만 합니다.
갱신 청구권 사용 방법 QnA
Q. 갱신 요구 방법이 어떤 것이 있나요?
A. 문자, 전화, 우편, 이메일, 카카오톡, 내용증명 등 상대방에게 갱신의 의지가 있음을 정확하게 알릴 수 있는 것을 포함합니다.
갱신 청구권 거부를 당할 경우 QnA
Q. 임대인이 갱신 청구권을 거부하면 어떻게 되나요?
A. 정당한 이유 없이 거부할 수 없습니다. 본인이 들어가서 거주할 정도의 이유가 아닌 이상 거부할 수 없으며 만일 특정한 이유가 없는데 거부를 했다면 차후에 임차인으로부터 손해배상 소송에 휘말릴 수 있는 여지가 있습니다.
갱신 요구권 거절 사유(주택임대차 보호법)
- 세입자에게 차임액을 받지 못하거나 거짓 혹은 부정한 방법으로 임차했을 때
- 거짓된 방법이나 부정적인 방법으로 임차를 했을 때
- 상호 합의를 통해 임차인에게 보상이 이루어질 때
- 집주인의 동의가 없이 전대차가 이루어졌을 때
- 임차 목적물 중 일부가 멸실되는 이유로 더 이상 거주의 목적이 사라질 때
- 임차인이 고의나 과실로 인해 주택을 파손했을 때
- 재건축·철거 등의 이유로 주택 점유율 회복이 필요할 때
- 임대인이나 임대인의 직계존비속이 실거주하려고 할 때
- 임차인의 선량한 관리자 의무 위반이나 중대한 이유로 계약을 지속하기 어려울 때
전세계약 연장 시 필수체크 및 추천 사항
전세계약 연장 꿀팁
'묵시적 갱신'을 진행한 이후에 '갱신 청구권'을 사용하는 것은 전혀 문제가 되지 않습니다. 두 가지의 제도가 엄밀히 따져보면 서로 다르기 때문에 가능합니다.
기존 2년의 계약에 묵시적 갱신으로 2년 추가, 그리고 마지막으로 계약 갱신청구권으로 2년으로 총 6년 거주가 가능하다는 사실을 꼭 기억해 두십시오.
하지만 이 경우, 갱신 청구권을 사용하기 위한 방법으로 필수적으로 알아두셔야 할 점이 있습니다. 반드시 2~6개월 전에 상대방에게 통보 및 연락을 해야만 한다는 점입니다. 묵시적 갱신과 다른 제도이기 때문에 반드시 의사소통을 해야 한다는 점을 잊지 마시길 바랍니다. 또한 주택임대차 보호법에 나와있는 9가지의 유형 중에서 임차인의 과실에 해당하는 부분이 있는지 면밀하게 살펴보고 임대인과 이야기하신다면 좋은 결과가 있을 테니 필요한 사항을 꼭 체크하고 추천해 드리는 대로 최대한 여유롭게 알아보시기 바랍니다.
전세 보증금 금액과 관련된 필수 조치사항
확정일자의 중요성
- 기존 보증금에 대한 확정일자의 변화로 우선순위 변제권이 후순위로 밀릴 수 있는 가능성 염두
- 기존의 계약서는 그대로 유지
- 증액된 부분에 대해서만 별도로 작성하는 것이 유리
- 기존의 계약서에 대해 유효한 부분이 있다면 반드시 명시해 둘 것을 추천
- 증액된 보증금을 지키기 위한 필수 작업이 바로 확정일자를 별도로 받는 것
계약서 관련
- 채무 관련 특약조항 반드시 추가
- 확정일자 반드시 받아둘 것
- 이러한 과정을 거쳐야만 우선변제권 확보가 가능함
주의사항
- 이전의 계약서 반드시 보관(파기 금지)
- 이전 계약서에 확정일자 확인 이후에 재계약 상태에서 확정일자를 추가로 받아야 함
- 재계약서에 확정일자를 받는 경우 기존의 확정일자가 사라지는 것이 아님을 주의
- 위 경우, 주민센터에 방문해서 '재계약 활정일자'라고 이야기하면 됨
- 보증금 증액 시, 이전 보증금에 증액된 보증금을 합친 금액으로 전세 계약서를 꼭 작성하시기 바랍니다.
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